Rechner für die monatliche Hypothekenrate
Schätzen Sie die monatliche Rate aus Zins und Tilgung anhand von Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Laufzeit.
Mortgage Calculator
Ein Hypothekenrechner verwandelt vier Zahlen – Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Laufzeit – in die eine Zahl, die die meisten Wohnungssuchenden tatsächlich wissen wollen: die monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Er ist für schnelle Vergleiche gedacht, während Sie Optionen abwägen, nicht als Ersatz für ein offizielles Angebot einer Bank.
Wie funktioniert ein Hypothekenrechner?
Dieser Rechner verwendet die Standard-Tilgungsformel: monatliche Rate = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1), wobei P der Kreditbetrag ist (Kaufpreis minus Anzahlung), r der monatliche Zinssatz und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen über die Laufzeit. Geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, jährlichen Zinssatz und Laufzeit ein, und er löst diese Formel sofort – dieselbe Mathematik, die eine Bank intern verwendet, nur ohne den Papierkram.
Vergleich einer Laufzeit von 15 Jahren mit 30 Jahren
Lassen Sie denselben Kaufpreis und Zinssatz durch beide Laufzeiten laufen und vergleichen Sie sie nebeneinander. Eine 15-jährige Hypothek hat eine spürbar höhere monatliche Rate, tilgt den Kredit aber in halber Zeit und kostet insgesamt deutlich weniger Zinsen, da weniger von der Restschuld so lange Zinsen ansammelt. Eine 30-jährige Hypothek verteilt denselben Kredit auf eine kleinere, besser tragbare monatliche Rate, aber der Kompromiss ist ein weit höherer Gesamtzinsbetrag über die Kreditlaufzeit. Keine der beiden Laufzeiten ist grundsätzlich die bessere Wahl – es kommt darauf an, ob Ihr Budget eine niedrigere monatliche Rate jetzt oder geringere Gesamtkosten über die Zeit bevorzugt.
Warum eine höhere Anzahlung so viel bewirkt
Eine höhere Anzahlung verringert den Kreditbetrag direkt, was sowohl die monatliche Rate als auch die Gesamtzinsen senkt – erhöhen Sie sie im Rechner testweise und beobachten Sie, wie schnell die Rate sinkt. Über die reine Mathematik hinaus vermeidet eine Anzahlung von 20 % oder mehr bei einem konventionellen Kredit meist auch die private Hypothekenversicherung (PMI), eine zusätzliche monatliche Kostenposition, die Banken bei geringerer Anzahlung berechnen und die dieser Rechner nicht enthält, die aber separat eingeplant werden sollte.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen, und wie viel Zinsen zahlen Sie tatsächlich?
Die Tilgung ist der geliehene Betrag; Zinsen sind das, was die Bank für die Kreditvergabe berechnet – berechnet als Satz auf die jeweils verbleibende Restschuld. Zu Beginn des Kredits fließt der Großteil jeder Rate in die Zinsen, weil die Restschuld noch hoch ist; spätere Zahlungen verschieben sich zunehmend zur Tilgung, während die Restschuld sinkt – diese sich verschiebende Aufteilung nennt man Amortisation. Wie viele Zinsen insgesamt über die Kreditlaufzeit anfallen, hängt vom geliehenen Betrag, dem Zinssatz und der Laufzeit ab: Eine längere Laufzeit verteilt die Zahlungen, summiert sich aber insgesamt zu mehr Zinsen, obwohl jede einzelne Rate kleiner ist.
Spart zusätzliche Tilgung tatsächlich Geld?
Ja. Jede Zahlung über den erforderlichen Monatsbetrag hinaus, die direkt auf die Tilgung angerechnet wird, reduziert die Restschuld, auf die für jeden verbleibenden Monat des Kredits Zinsen berechnet werden – das kann sowohl die gesamten Zinskosten als auch die verbleibende Kreditlaufzeit spürbar verkürzen, und selbst bescheidene zusätzliche Zahlungen summieren sich bei konsequenter Anwendung über die Jahre.
Was diese Schätzung nicht berücksichtigt
Dieser Rechner schätzt nur Zins und Tilgung – er enthält keine Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, PMI oder Abschlusskosten, die eine Bank alle zu Ihrer tatsächlichen monatlichen Rate hinzufügen würde. Er ist auch kein offizielles Kreditangebot: Nutzen Sie ihn, um Szenarien zu vergleichen und einzugrenzen, was Sie einplanen können, und bestätigen Sie dann die tatsächlichen Zahlen bei einer Bank, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Wie viel Haus können Sie sich also tatsächlich leisten?
Die Erschwinglichkeit hängt von mehr ab als der obigen Kreditmathematik – Ihr Einkommen, bestehende Schuldenzahlungen, die Höhe der Anzahlung, Ihr Bonitätsprofil und die eigenen Anforderungen der Bank spielen alle eine Rolle. Eine gängige Richtlinie begrenzt die gesamten Wohnkosten (Rate, Steuern und Versicherung zusammen) auf rund 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens, doch die Ratenberechnung dieses Rechners ist der schnellste Weg, um zu sehen, ob eine bestimmte Preisspanne bequem passt, bevor Sie weiter in den Prozess einsteigen.
Woher kommt eigentlich das Wort „Hypothek"?
Das Wort selbst ist fast 650 Jahre alt: Im Englischen kam „mortgage" Ende der 1300er-Jahre aus dem anglonormannischen Französisch „mort gage" – wörtlich „totes Pfand" – zusammengesetzt aus dem lateinisch geprägten „mort" (tot) und „gage" (Pfand). Der Name spiegelt wider, wie das Pfand so oder so „stirbt": Wird der Kredit zurückgezahlt, erlischt der Anspruch der Bank auf die Immobilie; gerät der Kreditnehmer in Verzug, erlischt stattdessen dessen Anspruch auf die Immobilie. Die meiste Zeit dieser Geschichte funktionierten Hypotheken nichts wie die Annahmen dieses Rechners – vor den 1930er-Jahren waren US-Immobilienkredite typischerweise kurzfristige, zinsonly Kredite mit „Ballonzahlung", die nur 3 bis 5 Jahre liefen, wobei die gesamte Tilgungssumme am Ende auf einmal fällig wurde, sodass Kreditnehmer wiederholt umschulden mussten, nur um in ihren Häusern zu bleiben. Der vollständig amortisierende Kredit, den dieser Rechner modelliert – gleichbleibende Zahlungen, die über eine feste Laufzeit sowohl Tilgung als auch Zinsen abbauen –, existierte auf dem US-Hypothekenmarkt erst, als 1934 während der Großen Depression die Federal Housing Administration gegründet wurde, die Banken gegen Zahlungsausfälle absicherte, damit sie längere, sicherere, vollständig amortisierte Kredite anbieten konnten; die frühesten Standardlaufzeiten betrugen 15 bis 20 Jahre. Die 30-jährige Laufzeit kam erst später: Der Kongress genehmigte sie 1948 für Neubauten und weitete sie 1954 auf Bestandsimmobilien aus – damals wurde sie zur gängigen Option, die sie bis heute ist.
Ist Hypothekenrechner kostenlos nutzbar?
Ja. Hypothekenrechner ist völlig kostenlos, ohne Anmeldung und ohne Nutzungslimits.
Muss ich Software installieren?
Nein. Hypothekenrechner läuft direkt in Ihrem Webbrowser — es gibt nichts herunterzuladen oder zu installieren.
Bleiben meine Daten privat?
Alles geschieht auf Ihrem Gerät. Wir erhalten oder speichern niemals die Datei oder den Text, die Sie in Hypothekenrechner eingeben.