Wie viel Haus können Sie sich wirklich leisten? Ein Leitfaden für Erstkäufer
1. September 2026
„Wie viel Haus kann ich mir leisten" und „für wie viel wird mich eine Bank genehmigen" sind zwei unterschiedliche Fragen – wer sie verwechselt, landet leicht in der Immobilienfalle. Dieser Leitfaden erklärt die Quoten, die Banken tatsächlich anwenden, die Kosten, die im Angebotspreis nie auftauchen, und wie Sie aus einer Vorab-Genehmigung eine Zahl machen, die Sie die nächsten 15 bis 30 Jahre lang tatsächlich bequem jeden Monat zahlen können.
Was ist die 28/36-Regel, und wenden Banken sie noch an?
Die 28/36-Regel ist eine jahrzehntealte Faustregel der Kreditvergabe: Ihre monatlichen Wohnkosten (Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung – oft mit PITI abgekürzt) sollten 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten, und Ihre gesamten Schuldenzahlungen – einschließlich dieser Wohnkosten plus Autokredite, Studienkredite und Kreditkarten – sollten 36 % nicht übersteigen. Die meisten klassischen Kreditgeber gehen heute über die 36 % hinaus – manche genehmigen Kreditnehmern je nach Bonität, Höhe der Anzahlung und Kreditprogramm eine Gesamtschuldenquote von bis zu 43–50 % –, aber 28/36 bleibt der Maßstab dafür, was eine Bank als bequem leistbar ansieht, nicht nur als genehmigungsfähig. Die Lücke zwischen „wofür ich qualifiziere" und „was ich mir bequem leisten kann" entspricht meist genau dieser Differenz.
Warum weichen die maximale Genehmigungssumme einer Bank und Ihr reales Budget so oft voneinander ab?
Banken bemessen einen Kredit anhand Ihres Bruttoeinkommens (vor Steuern) und Ihrer Schulden, wie sie am Tag der Antragstellung bestehen – sie kennen weder Ihre Lebensmittelrechnung noch Ihre Kinderbetreuungskosten, wissen nicht, wie oft Sie auswärts essen, und auch nicht, ob bei der Geburt eines Kindes ein zweites Einkommen wegfallen wird. Das Maximum einer Bank ist eine Obergrenze auf Basis von Schuldenverpflichtungen, keine Prognose Ihres tatsächlich verfügbaren Einkommens. Zwei Haushalte mit identischem Gehalt können eine völlig unterschiedliche reale Leistbarkeit haben, weil einer 600 Dollar im Monat für die Kinderbetreuung ausgibt und der andere nicht – die Formel der Bank behandelt beide gleich.
Welche Kosten lässt ein einfacher Hypothekenrechner außer Acht?
Die Zahl für Tilgung und Zinsen aus einem Hypothekenrechner ist die Untergrenze, nicht die Obergrenze dessen, was Sie tatsächlich zahlen werden. Hinzu kommen: Grundsteuer (variiert je nach Standort enorm – oft 0,5–2,5 % des Immobilienwerts pro Jahr), Wohngebäudeversicherung, private Hypothekenversicherung, falls Ihre Anzahlung unter 20 % liegt (typischerweise 0,5–1,5 % des Kredits pro Jahr, bis 20 % Eigenkapital erreicht sind), gegebenenfalls Gebühren an die Eigentümergemeinschaft, sowie eine Instandhaltungsrücklage – als Faustregel gelten 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr für Reparaturen und Instandhaltung, ein Posten, den reine Mieter regelmäßig unterschätzen.
Wie stark verändert die Höhe der Anzahlung tatsächlich die monatliche Rate?
Eine höhere Anzahlung bedeutet nicht nur eine geringere Finanzierungssumme, sondern überschreitet auch zwei echte Schwellenwerte: Ab 20 % Eigenkapitalanteil entfällt die private Hypothekenversicherung komplett (eine direkte monatliche Ersparnis, die keinen Vermögensaufbau darstellt, sondern reine Versicherungskosten sind), und ein niedrigeres Beleihungsverhältnis kann bei manchen Banken auch einen besseren Zinssatz ermöglichen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Dollar ist der Unterschied zwischen 10 % und 20 % Anzahlung nicht nur eine um 40.000 Dollar geringere Finanzierung – hinzu kommen auch die PMI-Kosten im Szenario mit der kleineren Anzahlung, die häufig 100–300 Dollar im Monat betragen, bis genug Kapital getilgt ist oder die Immobilie ausreichend an Wert gewinnt, um 20 % Eigenkapital zu erreichen.
Verändert eine Laufzeit von 15 oder 30 Jahren, wie viel Haus Sie sich leisten können?
Ja, drastisch: Bei gleicher Kreditsumme verändert sich die monatliche Rate erheblich, was wiederum bestimmt, was die 28/36-Regel Ihnen genehmigt – eine 15-jährige Laufzeit erzeugt bei gleichem Zinssatz eine deutlich höhere monatliche Rate für dasselbe Kapital, wodurch sich der maximal genehmigte Immobilienpreis tatsächlich verringern kann, obwohl Sie über die gesamte Laufzeit weitaus weniger Zinsen zahlen. Das ist ein echter Kompromiss und keine reine Geschmacksfrage – es lohnt sich, beide Varianten durchzurechnen, bevor Sie sich für eine Laufzeit entscheiden.
Wie lässt sich ein Immobilienpreis realistisch auf Herz und Nieren prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben?
Rechnen Sie mit einem deutlich höheren Zinssatz als Ihrem aktuellen Angebot – Zinsen können sich zwischen Vorab-Genehmigung und Vertragsabschluss noch verändern – und versuchen Sie zusätzlich, ein bis zwei Monate vor dem Kauf mit Ihrem geplanten Budget nach dem Kauf zu leben, indem Sie die Differenz zwischen Ihrer aktuellen Miete und der geplanten neuen Rate auf ein Sparkonto überweisen. Fühlt sich dieses Experiment unangenehm eng an, war die von der Bank genehmigte Summe höher als Ihre tatsächlich bequeme Grenze – dann lohnt es sich, in einer niedrigeren Preisklasse zu suchen, als Sie technisch qualifizieren.