実際にいくらの家が買えるのか？ 初めて家を買う人のためのガイド
2026年9月1日
「自分はいくらの家を買えるのか」と「貸し手はいくらまで承認してくれるのか」は、実はまったく別の質問です。この2つを混同することが、家を買った途端に生活が苦しくなる「ハウスプア」を生む典型的な原因です。このガイドでは、貸し手が実際に適用する比率、物件価格には決して表示されない費用、そして事前承認された金額を、これから15年から30年間、毎月無理なく支払い続けられる本当の金額に変換する方法を解説します。
28/36ルールとは何か。貸し手は今でもこれを使っているのか？
28/36ルールとは、数十年前から使われている融資審査の指針です。毎月の住宅費用（元金・利息・固定資産税・保険料の合計で、しばしばPITIと略されます）は総収入（税引き前）の28%を超えないこと、そして自動車ローンや学生ローン、クレジットカードの支払いも含めた総負債の返済額は36%を超えないことが目安とされています。今日の一般的な貸し手の多くは36%を超える水準まで柔軟に対応しており、信用スコアや頭金の額、ローンの種類によっては総負債返済比率が43〜50%まで認められることもあります。それでも28/36は、「かろうじて承認される」水準ではなく「無理なく支払える」水準の基準として今も使われています。「自分が審査を通る金額」と「自分が無理なく払える金額」の差は、たいていこの比率の差そのものです。
貸し手の最大承認額と、あなたの実際の予算がしばしば大きく食い違うのはなぜか？
貸し手は、申込日時点での総収入（税引き前）と負債の状況をもとにローンの金額を算出します。食費や保育費がいくらか、外食の頻度はどうか、あるいは子どもが生まれて世帯の片方の収入が減る予定があるかどうかは、貸し手には分かりません。貸し手の示す上限額は、あくまで負債の義務に基づいた天井であり、あなたの実際の可処分所得を予測したものではないのです。同じ給与を得ている2つの世帯でも、一方は月600ドルの保育費がかかり、もう一方はかからないというだけで、実際に無理なく払える金額は大きく異なります。しかし貸し手の計算式では、この2つの世帯はまったく同じ扱いになります。
基本的な住宅ローン計算機には含まれていない費用とは？
住宅ローン計算機が示す元金・利息の金額は、実際に支払う総額の下限であって上限ではありません。それに加えて、固定資産税（地域によって大きく異なり、多くの場合、物件価格の年0.5〜2.5%程度）、火災保険などの住宅保険、頭金が20%未満の場合に必要な民間住宅ローン保険（PMI、持分が20%に達するまで通常はローン残高の年0.5〜1.5%程度）、該当する場合はHOA（管理組合）費用、そして修繕積立費用がかかります。修繕・維持費については、物件価格の年1〜2%を目安に予算化するのが一般的ですが、賃貸暮らししか経験のない人はこの金額を過小評価しがちです。
頭金の額は、実際に毎月の返済額をどれだけ変えるのか？
頭金を増やすと、単に借入額が減るだけでなく、実質的に2つの重要な節目を越えることになります。頭金が20%に達するとPMIが完全になくなり（これは持分の形成にはつながらない、純粋な保険コストの節約です）、さらに融資比率（LTV）が下がることで、貸し手によってはより有利な金利区分の対象になることもあります。40万ドルの物件であれば、頭金10%と20%の違いは、単に融資額が4万ドル変わるだけではありません。頭金が少ない場合にかかるPMIの費用も加わり、これは元金が十分に減るか、物件価値が上昇して持分が20%に達するまで、月100〜300ドル程度かかるのが一般的です。
15年ローンと30年ローン、返済期間の違いで買える家の予算は変わるのか？
同じ借入額でも、返済期間によって毎月の返済額は大きく変わり、それがそのまま28/36ルールで承認される金額にも影響します。同じ金利であれば、15年ローンは同じ元金に対して毎月の返済額が明らかに高くなるため、生涯で支払う利息はずっと少なくなる一方で、承認される物件価格の上限はかえって下がることがあります。これは単なる好みの問題ではなく、実際のトレードオフです。どちらの期間で探すかを決める前に、両方のパターンで計算してみる価値があります。
購入の申し込みをする前に、現実的に物件価格を検証する方法とは？
現在提示されている金利よりも明らかに高い金利で計算し直してみましょう。事前承認から成約までの間に金利が変動することは珍しくありません。それとは別に、購入前の1〜2か月間、購入後を想定した予算で実際に生活してみるのも有効です。現在の家賃と購入後に想定される返済額との差額を、貯蓄口座に回してみてください。この実験で生活が苦しく感じるようなら、貸し手が承認した金額はあなたが実際に無理なく払える金額より高いということです。その場合は、審査上は買える金額よりも低い価格帯で物件を探す価値があります。